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 Informationen über Immobilienfonds


Anteile an geschlossenenen Immobilienfonds werden jedes Jahr zu Tausenden verkauft. Spektakuläre Pleiten zeigen. dass Sie sich als Anleger bei diesen meist als risikolos dargestellten und angebotenen Produkten ("Immobilien sind immer sicher") heftig die Finger verbrennen. Momentan werben die Vertriebe mit Vermeidung der Abgeltungssteuer, die im Jahr 2009 eingeführt wird.

Was ist ein sog. geschlossener Immoblienfonds?
Immobilienfonds gibt es in zwei verschiedenen Formen: sog. offene und geschlossene Immobilienfonds. Diese Unterscheidung ist wichtig, denn bei geschlossenen Fonds hängt der Erfolg von einem bestimmten Immobilienobjekt ab. Es besteht folglich ein hohes Risiko. Offene Immobilienfonds können dagegen ständig Immobilien kaufen und verkaufen und dadurch ihr Risiko verringern. Meistens werden jedoch die risikoreichen geschlossenen Fonds an Anleger verkauft. Das finanzierte Objekt kann ein Bürogebäude oder auch eine Seniorenresidenz sein.

Welche Risiken hat eine solche Geldanlage?
Ein solcher Fonds ist nur dann erfolgreich, wenn das Objekt erfolgreich vermietet werden kann. Ein wichtiges Argument der Finanzberater und Vertriebe ist eine Mietgarantie. Es wird behauptet, eine Firma würde sich um die Vermietung des Objektes kümmern und die Mieten garantieren. Es könne dem Anleger also gar nichts passieren. Dabei wird jedoch übersehen, dass Unternehmen, die diese Mietgarantien abgeben oft selbst sehr schnell insolvent werden. Dies geschieht dadurch, dass Mieten nicht bezahlt werden, indem Mieter entweder zahlungsunfähig sind oder das Objekt nicht im vorgesehenen Umfang bzw. nur zu geringeren Mieten vermietet werden kann.
Merke: Geht der Mietgarantiegeber pleite, nützt die schönste Mietgarantie nichts!

Etwas mehr Sicherheit bieten dabei längerfristig abgeschlossene Mietverträge. Aber ob diese Mietverträge nach Ablauf der Zeit verlängert werden können, ist ebenfalls unsicher. Sehr schnell können sich die kalkulierten Mieten als zu hoch erweisen. Das führt dazu, dass die versprochene Rendite nicht eingehalten werden kann und, noch viel schlimmer, das ganze Projekt ins Wanken gerät. Im schlimmsten Fall droht der Verlust des angelegten Geldes. Bei bestimmten Fondsformen kann der Anleger sogar noch für Schulden des Fonds haftbar gemacht werden, so dass er unter dem Strich möglicherweise sogar mehr bezahlen muss als er überhaupt angelegt hat!

Noch mehr Risiken bergen Immobilien im aussereuropäischen Ausland durch Währungsschwankungen und dadurch, dass ein solcher Immobilienmarkt für den Ottonormalvebraucher weitaus weniger durchschaubar ist als im Inland.

Bei diesen Immobilienfonds ist ein Ausstieg frühestens nach 15 oder 20 Jahren vorgesehen und möglich. Manchmal wird damit geworben, dass die Anteile auf einem sog. Zweitmarkt erworben werden könnten, wodurch man jedoch bei einem Verkauf des Anteils in der Regel nur einen geringen Bruchteil des eingesetzten Geldes erhält.

Steuervorteile?
Eines der verlockensten Argumente der Verkäufer ist, man könne mit dieser Geldanlage Steuern sparen. Aber nur wer viel Steuern bezahlt, kann auch viel Steuern sparen. Dieses Verkaufsargument gilt daher für den durchscnittlichen Normalverdiener fast nie. Auch werden Steuergesetze häufig durch den Gesetzgeber geändert, so dass allein schon deshalb eine verlässliche längerfristige Steuerkalkulation schwierig ist. Lassen Sie sich daher vor Abschluss eines solchen Vertrages auch durch Ihren Steuerberater aufklären, ob die Ihnen versprochenen Steuervorteile auch für Ihre persönliche Einkommsnesituation zutreffend sind.

Kosten?
Beim Kauf von Anteilen an geschlossenen Immoblienfonds wird auf den Anlagebetrag immer ein sog. Agio, teilweise 5 % oder mehr, für den Vertrieb des verkauften Produkts aufgeschlagen. Das restliche Geld wird aber dann keineswegs vollständig investiert. Oft finden sich im Anlageprospekt oder im Kleingedruckten versteckte Hinweise, dass ein nicht unerheblicher Anteil des angelegten Kapitals für Kosten an Treuhänder, Steuerberater, Initiatoren oder Kreditvermittler verwendet wird. Diese Zusatzkosten somit das Renditeversprechen des Verkäufers. Je höher diese Kosten ausfallen, desto schwieriger ist es am Geldmarkt diese Lücke durch Gewinne zu schliessen, denn Fondsbetreiber können keineswegs wirtschaftlich zaubern, auch wenn sie sich dieses Image gerne geben.

Fazit
Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist mit erheblichen finanziellen Risiken bis hin zu einer existenzgefährdenden Verschuldung verbunden. "Normalanleger" ohne spezielle Kenntnisse und Erfahrung in diesem Bereich sollten deshalb die Finger davon lassen!

Rechtsanwalt Dawood hat sich schon mit folgenden Immobilienfonds beschäftigt:
- DLF-Fonds (Dreiländerfonds)
- DHB-Fonds
- Falk-Fonds

Was tun?
Wenn Ihnen eine solche Anlage angeboten wurde oder wird und sie unsicher sind, ob Sie dieses Angebot annehmen sollen, lassen Sie sich nicht unter Druck setzen und vor einer Unterschrift unter den Vertrag von uns beraten.
Sofern Sie bereits eine solche Geldanlage getätigt haben, rufen Sie uns so schnell wie möglich an.
Viele Schäden können durch schnelles Reagieren abgewendet werden. Warten Sie zu lange ab, kann dies möglicherweise dazu führen dass Schadensersatzforderungen verjähren.

Quelle und Freigabe: RA Claude Dawood